Wynajem mieszkania w Szwecji

Mieszkanie w Szwecji wynajmuje się na trzy sposoby: bezpośrednio od właściciela budynku na umowę z pierwszej ręki (förstahandskontrakt), w podnajmie od najemcy albo właściciela lokalu (andrahand) lub jako lokator w pokoju u osoby, która sama tam mieszka (inneboende). Umowa z pierwszej ręki daje najsilniejszą ochronę, ale w dużych miastach wymaga wielu lat w kolejce, dlatego po przyjeździe często zaczyna się od podnajmu albo pokoju u kogoś. Wyjaśniamy, ile wolno zapłacić za podnajem, jakie prawa ma najemca, jak zameldować się pod nowym adresem i jak rozpoznać oszustwo. Przepisy sprawdziliśmy we wrześniu 2026 roku, w tym nową ustawę o wynajmie prywatnym, która obowiązuje od 1 lipca 2026 roku.

• Kolejka w Sztokholmieśrednio 9 lat na zwykłe mieszkanie czynszowe w 2025 roku
• Dopłata za meblenajwyżej 15 procent czynszu najemcy
• Nowa ustawao najmie prywatnym, od 1 lipca 2026 roku
• Komisja najmuwniosek do hyresnämnden jest bezpłatny

Najem bezpośredni, podnajem i wynajem pokoju

Umowę z pierwszej ręki zawiera się bezpośrednio z właścicielem budynku (hyresvärd), na przykład z gminną spółką mieszkaniową albo prywatną firmą. Takie mieszkanie czynszowe to hyresrätt, a jego najemca korzysta z pełnej ochrony, którą daje szwedzka ustawa o najmie, czyli rozdział 12 kodeksu nieruchomości (jordabalken). Według serwisu szwedzkich sądów Sveriges Domstolar najemca ma co do zasady prawo zostać w mieszkaniu nawet wtedy, gdy wynajmujący wypowie umowę. Tę ochronę nazywa się besittningsskydd.

Podnajem (andrahandsuthyrning) oznacza, że najemca albo właściciel lokalu oddaje całe mieszkanie innej osobie do samodzielnego użytku. Lokator (inneboende) wynajmuje natomiast określoną część mieszkania od osoby, która sama mieszka w pozostałej części. Nie prowadzi z nią wspólnego gospodarstwa domowego. Od formy najmu zależą dopuszczalny czynsz, okres wypowiedzenia i ochrona najemcy, a tabela zestawia najważniejsze różnice.

Jak działa kolejka po mieszkanie (bostadskö)

Mieszkania z pierwszej ręki w dużych miastach przydziela się według kolejki. Ustawa o odpowiedzialności gmin za zaopatrzenie w mieszkania (lag om kommunernas bostadsförsörjningsansvar) stanowi, że gmina ma prowadzić pośrednictwo mieszkaniowe (bostadsförmedling), jeśli jest to potrzebne. Gmina może też pobierać roczną opłatę za miejsce w kolejce (köavgift). Tam, gdzie gmina nie prowadzi pośrednictwa, trzeba pytać o zasady bezpośrednio właścicieli budynków, w tym gminną spółkę mieszkaniową.

Sztokholmską kolejkę prowadzi Bostadsförmedlingen. Zapisać się można od dnia ukończenia 18 lat, a warunkiem jest szwedzki numer osobowy (personnummer) albo numer koordynacyjny (samordningsnummer). Czas oczekiwania liczy się od dnia rejestracji, a opłatę wnosi się raz w roku. Kto nie zapłaci w terminie, ma zawieszone miejsce w kolejce, a po pięciu miesiącach od terminu płatności zostaje wykreślony z kolejki i traci cały dotychczasowy czas oczekiwania.

Według podsumowania Bostadsförmedlingen w 2025 roku biuro pośredniczyło w wynajmie 20 861 mieszkań, a średni czas oczekiwania na zwykłe mieszkanie czynszowe wyniósł 9 lat. Na koniec 2025 roku w kolejce zarejestrowane były 894 592 osoby. Zapisać się warto od razu po otrzymaniu numeru, nawet jeśli na początku mieszka się w podnajmie.

Jednocześnie można mieć najwyżej trzy aktywne zgłoszenia na konkretne mieszkania, nie licząc nowo wybudowanych mieszkań i mieszkań dla seniorów. Za podanie nieprawdziwych informacji Bostadsförmedlingen blokuje możliwość składania zgłoszeń na 18 miesięcy.

Kiedy podnajem mieszkania jest legalny

Najemca mieszkania czynszowego potrzebuje zgody właściciela budynku, żeby podnająć całe mieszkanie. Gdy właściciel odmówi, można złożyć wniosek do komisji najmu (hyresnämnden). Komisja wydaje zgodę, jeśli najemca ma uzasadniony powód (beaktansvärda skäl), na przykład chorobę, pracę albo studia w innej miejscowości lub wspólne zamieszkanie na próbę z partnerem. Zgody udziela zwykle najwyżej na rok naraz.

Posiadacz prawa do mieszkania spółdzielczego (bostadsrätt) potrzebuje z kolei zgody zarządu spółdzielni, co wynika z ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (bostadsrättslagen). Podnajem bez zgody jest ryzykowny dla obu stron, bo według Sveriges Domstolar najemca może wtedy stracić mieszkanie. Podnajemca może w takiej sytuacji utracić możliwość dalszego zamieszkiwania w lokalu.

Wobec właściciela budynku za czynsz nadal odpowiada najemca pierwszej ręki, nawet gdy w mieszkaniu mieszka już ktoś inny. Sveriges Domstolar zwraca uwagę, że najemcy można wypowiedzieć umowę, jeśli jego podnajemca nie przestrzega zasad. Podnajemca powinien więc płacić czynsz w terminie i przestrzegać porządku domowego, bo od tego zależy także umowa najemcy.

Policja radzi sprawdzić u właściciela budynku, czy osoba, która oferuje mieszkanie, rzeczywiście jest jego najemcą i ma zgodę na podnajem. Numer telefonu do właściciela trzeba wyszukać samemu, a nie korzystać z linku przysłanego przez wynajmującego.

Ile może kosztować podnajem mieszkania

Przy podnajmie mieszkania czynszowego punktem wyjścia jest czynsz, który płaci sam najemca. Według Sveriges Domstolar dopłata za pełne umeblowanie nie może przekraczać 15 procent tego czynszu. Za prąd, internet czy miejsce parkingowe wolno doliczyć tylko rzeczywiste koszty.

Kto zapłacił za dużo, może wystąpić do komisji najmu o zwrot nadpłaty. Przy umowach zawartych po 1 października 2019 roku zwrot obejmuje czynsz do dwóch lat wstecz, a wniosek trzeba złożyć najpóźniej trzy miesiące po wyprowadzce. Przed podpisaniem umowy dobrze jest więc poprosić o wgląd w umowę najemcy pierwszej ręki i porównać kwoty. Taki dokument pokazuje czynsz, od którego liczy się dopuszczalną dopłatę.

Wynajem od osoby prywatnej według ustawy z 2026 roku

Inne zasady obowiązują, gdy mieszkanie spółdzielcze, mieszkanie własnościowe albo dom wynajmuje osoba prywatna. Od 1 lipca 2026 roku takie umowy reguluje nowa ustawa o wynajmie prywatnym (privatuthyrningslag, SFS 2026:772). Ustawa dotyczy osób fizycznych oraz masy spadkowej (dödsbo), o ile wynajmujący nie oddaje regularnie w najem więcej niż dwóch mieszkań poza własnym domem.

Czynsz ustalają strony w umowie. Jeśli jest on znacznie wyższy niż czynsz, który zwykle płaci się za podobne mieszkania wynajmowane na podstawie tej ustawy, komisja najmu na wniosek najemcy ustala go na rozsądnym poziomie. Według Hyresgästföreningen, organizacji szwedzkich najemców, obniżka nie działa wstecz, tylko od chwili złożenia wniosku. Strony mogą też uzgodnić w umowie coroczną podwyżkę według wskaźnika cen konsumpcyjnych (KPI).

Umowę bezterminową każda ze stron może wypowiedzieć ze skutkiem na koniec miesiąca, który przypada co najmniej trzy miesiące po wypowiedzeniu. Najemcy nie przysługuje przy tym ochrona przed wypowiedzeniem. Umowy na czas określony wynajmujący nie może wypowiedzieć przed terminem, chyba że najemca poważnie narusza jej warunki, na przykład spóźnia się z czynszem o ponad dwa tygodnie. Umowy zawarte przed 1 lipca 2026 roku podlegają nadal dawnej ustawie z 2012 roku, według której czynsz odpowiada kosztom kapitałowym i eksploatacyjnym właściciela.

Pokój u kogoś, czyli inneboende

Najemca, który sam mieszka w lokalu, może wynająć jego część lokatorowi bez pytania właściciela budynku o zgodę. Tak podaje Sveriges Domstolar, a przepisy o lokatorach zawiera § 41 w rozdziale 12 jordabalken. Lokator nigdy nie ma ochrony przed wypowiedzeniem.

Czynsz lokatora powinien odpowiadać części mieszkania, z której korzysta, a przy umeblowanym pokoju Hyresgästföreningen dopuszcza dopłatę do 15 procent. Umowę bezterminową wypowiada się zwykle z trzymiesięcznym wyprzedzeniem. Umowa na czas określony krótszy niż dziewięć miesięcy kończy się z upływem terminu, jeśli strony nie ustaliły inaczej. Lokator również musi się zameldować pod adresem, pod którym mieszka.

Umowa najmu, kaucja i zakaz handlu umowami

Umowa najmu w Szwecji nie musi być pisemna, bo umowa ustna też jest ważna. Sveriges Domstolar radzi jednak spisać ją na papierze, ponieważ w razie sporu trudno udowodnić ustne ustalenia. Warto wpisać do niej czynsz, okres najmu, okres wypowiedzenia i kwotę kaucji. Przy umowie bezterminowej okres wypowiedzenia wynosi według ustawy o najmie trzy miesiące.

Kaucja (deposition) jest w Szwecji dozwolona. Hyresgästföreningen podkreśla, że nie jest ona przedpłatą czynszu, nie powinna przekraczać równowartości paru miesięcznych czynszów i trzeba ją odnotować w umowie. Kaucja wraca do najemcy po wyprowadzce, jeśli mieszkanie i wyposażenie nie zostały zniszczone.

Za samo otrzymanie umowy nie wolno płacić. Żądanie albo przyjęcie specjalnej opłaty za to, że ktoś dostanie mieszkanie, jest przestępstwem, a najemca, który takiej opłaty żąda, może stracić prawo do lokalu. Oferta przepisania umowy z pierwszej ręki za pieniądze powinna więc od razu wzbudzić podejrzenia.

Kiedy najemca może zostać w mieszkaniu mimo wypowiedzenia

Besittningsskydd oznacza, że wynajmujący nie może zakończyć najmu dowolnie. Najemca pierwszej ręki ma tę ochronę co do zasady od początku, a podnajemca mieszkania czynszowego dopiero wtedy, gdy podnajem trwa ponad dwa lata z rzędu. Najemca umeblowanego pokoju, który nie znajduje się w mieszkaniu wynajmującego, zyskuje ją po ponad dziewięciu miesiącach najmu bez przerwy. Lokator, który wynajmuje część mieszkania od osoby w nim mieszkającej, nie ma jej nigdy, podobnie jak najemca według nowej ustawy o wynajmie prywatnym.

Przy podnajmie, który ma trwać dłużej niż dwa lata, strony mogą podpisać osobne porozumienie o zrzeczeniu się tej ochrony (avstående från besittningsskydd). Kto je podpisze, nie ma prawa zostać w mieszkaniu po zakończeniu umowy.

Czego wymagają wynajmujący w Szwecji

Każdy wynajmujący ustala własne warunki. Według Bostadsförmedlingen w Sztokholmie dotyczą one na przykład dochodu, który musi być odpowiednio wysoki w stosunku do czynszu, a także braku wpisów o zaległościach płatniczych (betalningsanmärkningar) i długów w szwedzkim urzędzie egzekucyjnym (Kronofogden). Spełnienie warunków trzeba potwierdzić zaświadczeniami.

Gminne spółki mieszkaniowe w Sztokholmie uznają za dochód między innymi wynagrodzenie, emeryturę, zasiłek z kasy dla bezrobotnych (a-kassa), zasiłek mieszkaniowy i zasiłek na dziecko. Oczekują też dobrych referencji z poprzedniego miejsca zamieszkania, czyli czynszu płaconego w terminie i braku skarg na zakłócanie spokoju. Przy dochodzie z pracy Bostadsförmedlingen wymaga wykazania, że z regionu Sztokholmu da się codziennie dojeżdżać do miejsca pracy. Po opłaceniu czynszu musi też zostać określona kwota na utrzymanie, którą podaje Bostadsförmedlingen.

Osoba, która dopiero przyjechała, zwykle nie ma szwedzkiej historii najmu. Bez numeru osobowego nie dostanie też BankID, a wiele spraw związanych z najmem załatwia się przez internet z użyciem środka identyfikacji elektronicznej (e-ID). Przy pierwszym najmie dobrze mieć pod ręką umowę o pracę i zaświadczenie o dochodach. Jeśli wynajmujący prosi o podpisanie umowy przez BankID, można zapytać, czy da się ją podpisać na papierze.

Jak zameldować się pod wynajmowanym adresem

Według Skatteverket trzeba być zameldowanym tam, gdzie się mieszka, czyli tam, gdzie zwykle się śpi. Dotyczy to także podnajemców i lokatorów. Skatteverket podaje, że nie da się już zarejestrować adresu c/o dla lokatora ani podnajemcy. W zgłoszeniu przeprowadzki trzeba wpisać właściwy numer mieszkania (lägenhetsnummer), a nazwisko podnajemcy powinno być na drzwiach albo na skrzynce pocztowej, żeby docierała do niego poczta.

Numer mieszkania składa się z czterech cyfr, które pokazują piętro i położenie mieszkania na piętrze. Znajdziesz go przy wejściu do budynku, na drzwiach, na skrzynce pocztowej albo w umowie. W razie wątpliwości trzeba zapytać właściciela budynku albo spółdzielnię, bo liczy się numer z oficjalnego rejestru mieszkań, a nie wewnętrzna numeracja właściciela.

Adres c/o można nadal zgłosić jako specjalny adres pocztowy (särskild postadress), jeśli poczta ma trafiać do kogoś innego. Zgłasza się go w e-usłudze albo na formularzu SKV 7844, na co najmniej sześć miesięcy. Świadome podanie nieprawdziwego adresu jest przestępstwem, za które grozi grzywna albo do dwóch lat więzienia. Przed podnajęciem mieszkania Skatteverket radzi sprawdzić u wynajmującego albo w spółdzielni, czy podnajem jest dozwolony.

Gdzie szukać pomocy przy sporze z wynajmującym

Spory o czynsz, podnajem i wypowiedzenie rozpatrują komisje najmu i dzierżawy (hyres- och arrendenämnder). Komisja prowadzi mediację między stronami i w niektórych sprawach wydaje decyzje. Wniosek składa się na piśmie, także e-mailem albo przez e-usługę. Złożenie wniosku jest bezpłatne, a właściwą komisję ustala się według kodu pocztowego mieszkania.

Hyresgästföreningen publikuje na swojej stronie poradniki o prawie najmu, na przykład o obliczaniu czynszu przy podnajmie i o prawach lokatora. Organizacja pomaga też swoim członkom w sporach z wynajmującym.

Jak rozpoznać oszustwo przy wynajmie mieszkania

Policja opisuje typowy schemat oszustwa. W internecie pojawia się ogłoszenie o wynajmie mieszkania pod atrakcyjnym adresem i za rozsądny czynsz, a oszust żąda kilku czynszów z góry albo kaucji. Szczególną ostrożność trzeba zachować, gdy wynajmujący jest za granicą albo nie może się spotkać, a mimo to żąda pieniędzy. Policja radzi nigdy nie płacić z góry, zanim obejrzy się mieszkanie i podpisze umowę.

Ostrożnie trzeba też podchodzić do e-maili z linkami do rzekomego właściciela budynku. Nazwisko wynajmującego sprawdza się samemu, a na oglądanie mieszkania dobrze jest zabrać znajomego albo kogoś z rodziny. Nie należy płacić przez anonimowe serwisy płatnicze.

Ofiara oszustwa powinna najpierw zadzwonić do banku, żeby zatrzymać dalsze przelewy. Potem zgłasza się sprawę na policję pod numerem 114 14, a gdy przestępstwo jest w toku, dzwoni się pod 112. Wiadomości, e-maile i potwierdzenia przelewów trzeba zachować jako dowody.

Najczęstsze pytania

Ile czeka się na mieszkanie w Sztokholmie?

Według Bostadsförmedlingen średni czas oczekiwania na zwykłe mieszkanie czynszowe wyniósł w 2025 roku 9 lat. Czas oczekiwania w poszczególnych dzielnicach pokazuje statystyka na stronie Bostadsförmedlingen.

Czy mogę zapisać się do kolejki bez personnummer?

W Sztokholmie tak, wystarczy numer koordynacyjny (samordningsnummer). Trzeba mieć ukończone 18 lat i co roku opłacać miejsce w kolejce.

Ile najwyżej może kosztować podnajem mieszkania czynszowego?

Tyle, ile płaci sam najemca, a przy pełnym umeblowaniu najwyżej 15 procent więcej. Za prąd czy internet dolicza się tylko rzeczywiste koszty.

Co zrobić, gdy płacę za dużo za podnajem?

Złożyć do komisji najmu (hyresnämnden) wniosek o zwrot nadpłaty, najpóźniej trzy miesiące po wyprowadzce. Zwrot może objąć czynsz do dwóch lat wstecz.

Czy potrzebuję zgody właściciela, żeby wynająć pokój?

Nie, jeśli najemca nadal mieszka w lokalu i wynajmuje lokatorowi tylko część mieszkania. Podnajem całego mieszkania wymaga zgody właściciela budynku albo komisji najmu.

Czy mogę się zameldować pod adresem c/o?

Nie, Skatteverket nie rejestruje już adresu c/o dla lokatorów i podnajemców. Trzeba podać numer mieszkania i umieścić swoje nazwisko na drzwiach albo na skrzynce pocztowej.

Czy wynajmujący może żądać kaucji?

Tak, ale kaucja nie powinna przekraczać paru miesięcznych czynszów i trzeba ją odnotować w umowie. Wraca do najemcy po wyprowadzce, jeśli nic nie zostało zniszczone.

Jaki jest okres wypowiedzenia umowy najmu?

Przy umowie bezterminowej trzy miesiące. Tak samo jest w nowej ustawie o wynajmie prywatnym, według której umowa kończy się z końcem miesiąca.

Czy podnajemca może przejąć umowę z pierwszej ręki?

Nie. Według Sveriges Domstolar nawet wieloletni podnajem nie daje prawa do przejęcia umowy najemcy.

Czy mogę podnająć swoje mieszkanie, gdy wyjeżdżam na rok do Polski?

Tylko za zgodą właściciela budynku albo komisji najmu. Praca lub studia w innej miejscowości to według Sveriges Domstolar uzasadniony powód, a zgoda obejmuje zwykle najwyżej rok naraz.

Czy lokator musi się zameldować?

Tak, trzeba być zameldowanym tam, gdzie się mieszka. Kto świadomie podaje nieprawdziwy adres, popełnia przestępstwo.

Czy złożenie wniosku do hyresnämnden jest płatne?

Nie, złożenie wniosku jest bezpłatne. Można go wysłać e-mailem albo przez e-usługę.

Jak sprawdzić, czy ogłoszenie nie jest oszustwem?

Trzeba obejrzeć mieszkanie, zażądać dokumentu tożsamości i zapytać właściciela budynku, czy wynajmujący ma zgodę na podnajem. Nigdy nie płaci się przed obejrzeniem mieszkania i podpisaniem umowy.

Źródła

• Sveriges Domstolar: podnajem i lokatorzy, zgoda na podnajem, czynsz przy podnajmie, besittningsskydd, umowa i wypowiedzenie i wniosek do komisji najmu.
• Privatuthyrningslag (2026:772), ustawa o zaopatrzeniu w mieszkania (2000:1383) i bostadsrättslagen (1991:614).
• Bostadsförmedlingen w Sztokholmie: zasady kolejki, podsumowanie 2025 roku, warunki wynajmujących i wymagania spółek gminnych.
• Hyresgästföreningen: podnajem i kaucja, wynajem od osoby prywatnej, lokator, zasady podnajmu i ustawa o najmie.
• Skatteverket: zameldowanie pod właściwym adresem, numer mieszkania i specjalny adres pocztowy.
• Polisen, oszustwa przy ogłoszeniach i wynajmie.