Kupno mieszkania w Szwecji

W Szwecji można kupić mieszkanie spółdzielcze (bostadsrätt), dom na własność (äganderätt, potocznie villa) albo mieszkanie własnościowe (ägarlägenhet). Od 1 kwietnia 2026 roku bank może pożyczyć na zakup najwyżej 90 procent wartości nieruchomości, więc wkład własny (kontantinsats) wynosi co najmniej 10 procent ceny. Oferty w licytacji nie są wiążące, a zakup staje się wiążący dopiero po podpisaniu umowy przez obie strony. Opisujemy cały proces od wstępnej decyzji banku do rejestracji własności (lagfart), a przepisy sprawdziliśmy we wrześniu 2026 roku.

• Limit kredytu90 procent wartości przy zakupie, od 1 kwietnia 2026 roku
• Spłata kapitałuco najmniej 2 procent rocznie przy kredycie powyżej 70 procent wartości
• Podatek stemplowy1,5 procent przy wpisie własności dla osób prywatnych
• Licytacjaoferty nie wiążą ani kupującego, ani sprzedającego

Bostadsrätt, villa czy ägarlägenhet

Bostadsrätt to według ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (bostadsrättslagen) prawo w spółdzielni, które członek ma z tytułu przydziału lokalu. Kupujący nie staje się więc właścicielem nieruchomości, tylko członkiem spółdzielni mieszkaniowej (bostadsrättsförening) z prawem do konkretnego mieszkania. Oprócz raty kredytu płaci spółdzielni stałą opłatę, z której spółdzielnia pokrywa utrzymanie budynku i własne kredyty.

Dom na własność jest nieruchomością gruntową (fastighet). Kupujący zostaje jej właścicielem, rejestruje własność w szwedzkim urzędzie geodezyjnym (Lantmäteriet) i sam ponosi wszystkie koszty budynku. Mieszkania własnościowe (ägarlägenhet) istnieją w Szwecji od 2009 roku i też są odrębnymi nieruchomościami, tyle że w budynkach wielorodzinnych. Według Lantmäteriet można je obciążyć, zaciągnąć pod nie kredyt i sprzedać tak samo jak dom, a częściami wspólnymi zarządza stowarzyszenie właścicieli (samfällighetsförening).

Ägarlägenhet można utworzyć tylko w zespole co najmniej trzech takich mieszkań i tylko w pomieszczeniach, które w ciągu ostatnich ośmiu lat nie służyły celom mieszkalnym. Dlatego mieszkania własnościowe powstają w nowych budynkach albo w przebudowanych lokalach, które wcześniej miały inne przeznaczenie.

Zakup mieszkania w Szwecji krok po kroku

Kolejność etapów jest podobna przy każdym rodzaju nieruchomości. Różnice dotyczą końca procesu, bo przy bostadsrätt kupującego musi przyjąć spółdzielnia, a przy domu i ägarlägenhet trzeba zarejestrować własność w Lantmäteriet.

Jak sprawdzić finanse spółdzielni mieszkaniowej

Przy bostadsrätt kupuje się pośrednio także udział w długach i wydatkach spółdzielni. Jeśli spółdzielnia jest mocno zadłużona albo za mało oszczędza na remonty, opłaty mogą wzrosnąć niezależnie od raty własnego kredytu. Przed licytacją trzeba więc przeczytać sprawozdanie roczne spółdzielni (årsredovisning), o które można poprosić pośrednika albo zarząd.

Od pierwszego roku obrotowego rozpoczętego po 2022 roku ustawa o sprawozdaniach rocznych (årsredovisningslagen) wymaga, żeby spółdzielnia podawała w sprawozdaniu określone wskaźniki. Szwedzka rada ds. rachunkowości (Bokföringsnämnden) określa w wytycznych, że podaje się je za bieżący rok i trzy poprzednie lata. Wskaźniki są następujące:

• opłata roczna na metr kwadratowy powierzchni mieszkań spółdzielczych (årsavgift per kvm)
• zadłużenie spółdzielni na metr kwadratowy całej powierzchni i na metr kwadratowy mieszkań spółdzielczych (skuldsättning per kvm)
• oszczędności na metr kwadratowy (sparande per kvm)
• wrażliwość na zmianę stóp procentowych (räntekänslighet)
• koszt energii na metr kwadratowy (energikostnad per kvm)
• udział opłat członków w łącznych przychodach spółdzielni

Porównanie tych wskaźników w kilku spółdzielniach z tej samej okolicy mówi więcej niż sama cena mieszkania. Wysokie zadłużenie na metr kwadratowy przy niskich oszczędnościach sygnalizuje, że opłaty mogą w przyszłości rosnąć. Wskaźnik räntekänslighet pokazuje, o ile procent trzeba by podnieść opłaty członków, gdyby oprocentowanie kredytów spółdzielni wzrosło o jeden punkt procentowy. Od roku obrotowego rozpoczętego po 31 grudnia 2025 roku wszystkie spółdzielnie mieszkaniowe sporządzają sprawozdania według jednolitego standardu K3, co ułatwia porównania.

Ile wkładu własnego potrzeba w 2026 roku

Od 1 kwietnia 2026 roku limity kredytów mieszkaniowych określa ustawa, która zastąpiła przepisy Finansinspektionen, szwedzkiego nadzoru finansowego. Przy zakupie mieszkania albo domu kredyt hipoteczny może wynosić najwyżej 90 procent wartości rynkowej, podczas gdy wcześniej limit wynosił 85 procent. Resztę, czyli wkład własny (kontantinsats), trzeba zapłacić z własnych środków. Wkładu własnego nie pokryje więc kredyt zabezpieczony na kupowanej nieruchomości.

Dla osób, które już mają mieszkanie, ustawa obniżyła limit kredytu dodatkowego (tilläggslån), czyli podwyższenia istniejącego kredytu, z 85 do 80 procent wartości nieruchomości. Wyższy limit 90 procent dotyczy tylko kredytu na zakup nieruchomości. Według rządu dzięki wyższemu limitowi przy zakupie wkład własny nie musi być tak duży jak wcześniej.

Ile trzeba spłacać co roku (amorteringskrav)

Podstawowy wymóg spłaty kapitału kredytu (amorteringskrav) się nie zmienił. Kto pożycza ponad 70 procent wartości nieruchomości, musi co roku spłacać co najmniej 2 procent całej kwoty kredytu. Przy kredycie powyżej 50 procent, ale nie wyższym niż 70 procent wartości, obowiązkowa spłata wynosi co najmniej 1 procent rocznie. Przy niższym zadłużeniu przepisy nie przewidują obowiązkowej spłaty kapitału kredytu.

Zniesiono natomiast zaostrzony wymóg spłaty kapitału kredytu (skärpt amorteringskrav). Nakazywał on osobom, których kredyty hipoteczne przekraczały 4,5-krotność rocznego dochodu brutto, spłacać co roku o 1 punkt procentowy więcej. Zmiana nie obejmuje automatycznie kredytów zaciągniętych wcześniej. Według rządu kredytobiorca musi uzgodnić zmianę warunków ze swoim bankiem, jeśli chce spłacać mniej.

Lånelöfte, czyli wstępna decyzja kredytowa

Przed oglądaniem mieszkań dobrze jest poprosić bank o wstępną decyzję kredytową (lånelöfte). Według Konsumenternas, szwedzkiego biura porad dla konsumentów, lånelöfte jest bezpłatne i nie wiąże ani banku, ani klienta. Jest tylko pierwszą oceną zdolności kredytowej dla określonej kwoty, ważną przez ograniczony czas. Kwota z lånelöfte wyznacza też rozsądną górną granicę ofert w licytacji.

Bank sprawdza stały dochód, sytuację zawodową i to, ile kredytobiorca może co miesiąc przeznaczyć na nowe mieszkanie. Konsumenternas radzi upewnić się przed podpisaniem umowy kupna, że lånelöfte rzeczywiście przełoży się na kredyt. Po podpisaniu umowy zakup jest już wiążący.

Polski dochód a kredyt hipoteczny w Szwecji

Szwedzkie banki same oceniają, jaki dochód uwzględnią. Bank SBAB wymaga na przykład zameldowania w Szwecji, regularnego dochodu przynajmniej jednego kredytobiorcy i braku wpisów o zaległościach płatniczych (betalningsanmärkningar). Bez stałego zatrudnienia SBAB ocenia dochód indywidualnie. SEB zawsze sprawdza historię kredytową w szwedzkim biurze informacji kredytowej UC.

Nie znaleźliśmy przepisu, który określałby, jak szwedzkie banki mają traktować dochód z Polski, więc odpowiedź zależy od banku. Kto zarabia w złotych albo pracuje dla polskiej firmy, powinien zapytać kilka banków przed wyborem mieszkania. Kredyt w koronach spłacany z dochodu w złotych oznacza ryzyko kursowe, bo rata przeliczona na złote rośnie, gdy korona drożeje.

Jak wygląda licytacja mieszkania (budgivning)

Gdy mieszkanie sprzedaje pośrednik (mäklare), cenę ustala zwykle licytacja (budgivning). Według Fastighetsmäklarinspektionen (FMI), urzędu nadzorującego pośredników, oferta nie jest wiążąca dla nikogo, nawet jeśli została złożona na piśmie. Kupujący może ją wycofać, a sprzedający nie musi przyjąć najwyższej. Sposób prowadzenia licytacji nie jest uregulowany ustawą.

Pośrednik musi przekazywać sprzedającemu wszystkie oferty aż do podpisania umowy kupna. Prowadzi też listę ofert (budgivningslista) z nazwiskami licytujących, danymi kontaktowymi, kwotami, godzinami i warunkami ofert. Kupujący i sprzedający dostają ją po zakończeniu zlecenia, zwykle w dniu przejęcia nieruchomości.

Niewiążące oferty działają w obie strony. Sprzedający może przyjąć niższą ofertę albo sprzedać mieszkanie komuś, kto dołączył do licytacji na końcu, a kupujący może się wycofać nawet po wygraniu licytacji, dopóki nie podpisze umowy.

Rola pośrednika i Fastighetsmäklarinspektionen

Pośrednik w obrocie nieruchomościami musi być zarejestrowany w FMI, a rejestr można sprawdzić na stronie urzędu. Ustawa o pośrednikach w obrocie nieruchomościami (fastighetsmäklarlagen) nakazuje mu działać jako bezstronny łącznik między stronami (opartisk mellanman) i dbać o interesy zarówno sprzedającego, jak i kupującego. Wyjątkiem jest cena, bo w tej sprawie pracuje dla swojego zleceniodawcy, czyli zwykle sprzedającego, który mu płaci.

Do obowiązków pośrednika należy przygotowanie opisu nieruchomości (objektsbeskrivning) i pisemne poinformowanie kupującego o jego obowiązku sprawdzenia nieruchomości. Na pośrednika, który łamie zasady, można złożyć skargę do FMI.

Umowa kupna, handpenning i sprawdzenie nieruchomości

Zakup staje się wiążący, gdy sprzedający i kupujący podpiszą umowę kupna (köpekontrakt). Przy bostadsrätt ustawa wymaga umowy pisemnej, podpisanej przez obie strony, z oznaczeniem mieszkania i ceną. Przy podpisaniu umowy kupujący wpłaca zwykle część ceny z góry (handpenning), według Konsumenternas około 10 procent ceny. Umowa określa też dzień przejęcia.

Kupujący ma obowiązek sprawdzić nieruchomość przed zakupem (undersökningsplikt). Przy domu Konsumenternas zaleca dokładne oględziny konstrukcji i instalacji. Wada, której nie dało się wykryć przy starannym sprawdzeniu, może zostać uznana za wadę ukrytą (dolt fel). Przy bostadsrätt sprawdza się zarówno samo mieszkanie, jak i finanse spółdzielni.

Co dzieje się w dniu przejęcia (tillträde)

W dniu przejęcia (tillträde) bank wypłaca kredyt, kupujący płaci resztę ceny i odbiera klucze. Ubezpieczenie domu albo mieszkania musi obowiązywać od tego dnia niezależnie od rodzaju nieruchomości. Pośrednik przekazuje wtedy obu stronom listę ofert z licytacji. Kupujący dom albo mieszkanie własnościowe (ägarlägenhet) składa następnie wniosek o lagfart, a przy bostadsrätt spółdzielnia wpisuje nowego posiadacza do rejestru mieszkań.

Członkostwo w spółdzielni przy zakupie bostadsrätt

O przyjęciu nowego członka decyduje zarząd spółdzielni według jej statutu. Spółdzielnia nie może odmówić członkostwa, jeśli kupujący spełnia warunki statutu i można go rozsądnie zaakceptować jako posiadacza lokalu. Jeśli jednak odmówi, zakup jest według bostadsrättslagen nieważny.

Przy bostadsrätt nie składa się wniosku o lagfart i nie płaci podatku stämpelskatt, bo kupuje się prawo w spółdzielni, a nie nieruchomość. Zabezpieczeniem kredytu jest samo prawo do mieszkania, a spółdzielnia odnotowuje zastaw w rejestrze mieszkań (lägenhetsförteckning), gdy dostanie o nim zawiadomienie. Spółdzielnia może pobrać za to opłatę. Podnajęcie mieszkania w przyszłości wymaga zgody zarządu, co ma znaczenie dla osób, które mogą kiedyś wrócić do Polski.

Wpis własności i hipoteka przy zakupie domu

Kupujący dom albo ägarlägenhet musi złożyć w Lantmäteriet wniosek o rejestrację własności (lagfart) w ciągu trzech miesięcy od zakupu. Do wniosku dołącza się oryginał umowy kupna. Za lagfart płaci się podatek stämpelskatt, który według ustawy o podatku stemplowym (lag om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter) wynosi dla osób prywatnych 15 koron od każdego pełnego tysiąca koron, czyli 1,5 procent. Podstawą jest wyższa z dwóch kwot: cena zakupu albo wartość podatkowa (taxeringsvärde) z roku poprzedzającego wpis. Osoby prawne, na przykład spółki, płacą 4,25 procent, a Lantmäteriet pobiera też stałą opłatę za każdy wniosek.

Bank zabezpiecza kredyt na domu zastawem na pantbrev, czyli na dokumentach potwierdzających wpis hipoteki (inteckning). Pantbrev są dziś elektroniczne i pozostają przy nieruchomości, więc istniejące można wykorzystać bez dodatkowych kosztów. Za nowe pantbrev płaci się stämpelskatt w wysokości 2 procent kwoty wpisu, czyli 20 koron od każdego pełnego tysiąca.

Jakie koszty dochodzą do ceny mieszkania

Przy domu i ägarlägenhet największym kosztem poza ceną jest stämpelskatt za lagfart, czyli 1,5 procent ceny albo wartości podatkowej. Jeśli bank wymaga nowych pantbrev, dochodzi 2 procent kwoty nowego wpisu, a za każdy wniosek Lantmäteriet pobiera stałą opłatę. Jej aktualną wysokość urząd podaje na stronie o stämpelskatt i opłatach.

Kupujący bostadsrätt nie płaci stämpelskatt, ale spółdzielnia może pobrać opłatę za odnotowanie zastawu. Według Konsumenternas opłata nie powinna przekraczać 1 procent aktualnej kwoty bazowej (prisbasbelopp), którą co roku ustala rząd. Pośrednikowi płaci zwykle sprzedający. Na kupującego przypadają natomiast koszty ewentualnych oględzin technicznych domu i ubezpieczenia od dnia przejęcia.

Wynajem kupionego mieszkania po wyjeździe ze Szwecji

Kto kupi mieszkanie w Szwecji i później wróci do Polski, może je sprzedać albo wynająć. Od 1 lipca 2026 roku wynajem przez osobę prywatną reguluje ustawa o wynajmie prywatnym (privatuthyrningslag), jeśli właściciel nie wynajmuje regularnie więcej niż dwóch mieszkań poza własnym domem. Czynsz ustalają strony w umowie. Gdy czynsz jest znacznie wyższy niż zwykle przy podobnych mieszkaniach wynajmowanych według tej ustawy, komisja najmu (hyresnämnden) może go obniżyć.

Najemca nie ma ochrony przed wypowiedzeniem (besittningsskydd), a umowę na czas nieokreślony każda ze stron wypowiada z co najmniej trzymiesięcznym wyprzedzeniem, ze skutkiem na koniec miesiąca. Posiadacz bostadsrätt potrzebuje także zgody zarządu spółdzielni na podnajem, podczas gdy właściciel domu albo ägarlägenhet takiej zgody nie potrzebuje.

Najczęstsze pytania

Czym różni się bostadsrätt od ägarlägenhet?

Bostadsrätt to prawo w spółdzielni mieszkaniowej, a ägarlägenhet jest odrębną nieruchomością. Przy ägarlägenhet składa się wniosek o lagfart i płaci stämpelskatt tak samo jak przy domu.

Ile wkładu własnego potrzeba w 2026 roku?

Co najmniej 10 procent ceny, bo od 1 kwietnia 2026 roku kredyt hipoteczny może wynosić najwyżej 90 procent wartości nieruchomości.

Czy oferta w licytacji jest wiążąca?

Nie, ani dla kupującego, ani dla sprzedającego. Wiąże dopiero umowa kupna podpisana przez obie strony.

Ile trzeba spłacać co roku?

Co najmniej 2 procent kredytu rocznie przy zadłużeniu powyżej 70 procent wartości nieruchomości i co najmniej 1 procent przy zadłużeniu powyżej 50 procent, ale nie wyższym niż 70 procent.

Czy zaostrzony wymóg spłaty kapitału kredytu nadal obowiązuje?

Przy nowych kredytach nie, bo zniesiono go 1 kwietnia 2026 roku. Przy starszym kredycie wymóg obowiązuje, dopóki kredytobiorca nie uzgodni z bankiem zmiany warunków.

Ile wynosi stämpelskatt przy zakupie domu?

Stämpelskatt wynosi 1,5 procent ceny albo wartości podatkowej, zależnie od tego, która kwota jest wyższa. Za nowe pantbrev płaci się osobno 2 procent kwoty wpisu.

Czy przy bostadsrätt płaci się stämpelskatt?

Nie, bo kupuje się prawo w spółdzielni, a nie nieruchomość. Spółdzielnia może jednak pobrać opłatę za odnotowanie zastawu.

Czy spółdzielnia może odmówić przyjęcia kupującego?

Tak, jeśli kupujący nie spełnia warunków statutu albo nie można go rozsądnie zaakceptować. Odmowa oznacza, że zakup jest nieważny.

Czy dostanę kredyt z dochodem z Polski?

To zależy od banku, bo przepisy tego nie rozstrzygają. SBAB wymaga na przykład zameldowania w Szwecji i regularnego dochodu.

Ile czasu mam na złożenie wniosku o lagfart?

Trzy miesiące od zakupu. Wniosek składa się w Lantmäteriet razem z oryginałem umowy kupna.

Czy mogę wynająć kupione mieszkanie?

Tak, ale przy bostadsrätt potrzebna jest zgoda zarządu spółdzielni. Umowy zawarte od 1 lipca 2026 roku podlegają ustawie o wynajmie prywatnym.

Kto płaci pośrednikowi?

Zwykle sprzedający. Pośrednik musi być zarejestrowany w Fastighetsmäklarinspektionen.

Jaką część ceny wpłaca się przy podpisaniu umowy kupna?

Według Konsumenternas zwykle około 10 procent ceny, w dniu podpisania umowy.

Co sprawdzić w sprawozdaniu spółdzielni?

Zadłużenie, oszczędności i opłatę na metr kwadratowy oraz wrażliwość na zmiany stóp procentowych. Spółdzielnia podaje te wskaźniki za bieżący rok i trzy poprzednie lata.

Źródła

• Finansinspektionen, nowe zasady kredytów od 1 kwietnia 2026 i komunikat rządu z 5 marca 2026.
• Konsumenternas: lånelöfte i wkład własny, po wygranej licytacji i pantbrev i lagfart.
• Fastighetsmäklarinspektionen: licytacja, rola pośrednika i rejestr pośredników, a także Hallå konsument o licytacji.
• Bostadsrättslagen (1991:614) i ustawa o stämpelskatt (1984:404).
• Lantmäteriet: lagfart, stämpelskatt i opłaty, pantbrev i ägarlägenhet.
• Bokföringsnämnden: wskaźniki w sprawozdaniu spółdzielni i zasady dla spółdzielni.
• Wymagania banków: SBAB i SEB.